摘要：房子一直都是人生大事，不管你承不承认，至今也都还是这样。更不用说过去二十年，全国普涨的“黄金二十年”中，房价平均涨了四倍，很多人都通过买房尝到了甜头。早些年，央行就发布过调查数据，城镇家庭户均1.5套；其中拥有两套住房的家庭占比为31%，拥...
房子一直都是人生大事，不管你承不承认，至今也都还是这样。
更不用说过去二十年，全国普涨的“黄金二十年”中，房价平均涨了四倍，很多人都通过买房尝到了甜头。
早些年，央行就发布过调查数据，城镇家庭户均1.5套；其中拥有两套住房的家庭占比为31%，拥有三套及以上住房的家庭占比为10.5%。
意味着超过四成以上的城镇家庭拥有两套及以上的住宅，换个数字，就是约1.5亿左右的家庭拥有两套及以上的住宅。
房住不炒下，房子以后就是房子了。
尤其是当下，不动产也不“动”了。
当你手上不止一套房，如何与房共存，是未来不得不思考的大问题。
NO.1｜壹
官方提倡：“增加城乡居民财产性收入，支持居民合理拥有住房资产”；
未来趋势：支持长期持有房产，房产从金融性资产向经营性资产转变。
什么是房子的金融属性？
通俗点讲就是房子具有金融产品的特性，包括流动性、收益性和价格波动性，同时具有金融的功能性，可在人群、地域和期限上进行资源再配置。
在过去的二十年中，虽然市场也有短暂的回调，但是整体上是单边上涨的趋势，所以有黄金二十年的说法。
而且，其突出的金融属性，远盖过房子本身的居住属性。
这也是我们所看到的，一部分城市房价，短短的十几年时间上涨了十几倍以上。
躺赢，闭着眼睛都能做对的投资，对于普通群众而言，买房是过去最佳的理财方式。
“房住不炒”，调控指向的是削弱房子的金融属性（高杠杆、流动性），回归它的本质：消费属性。
那就意味着房子以后就是房子，你不能再把它当投资品看待了，单纯地通过房屋买卖赚差价行不通了。
近日，官方发文章表示“支持居民合理拥有住房资产”。
宁吉喆，中国统计学会会长，原国家统计局局长
什么意思呢？官方层面并不否认房子的资产属性，持有住房是增加财产性收入的重要渠道。
增加住房类财产性收入，但并不鼓励炒房，而是鼓励长期持有。
简而言之，就是要变房子的金融属性为经营属性，放大经营性资产属性，创造财富。
NO.2｜贰
未来趋势：“相亲式租房”是房屋租赁市场发展的新变化，变化速度或比你想象的要快得多；
背后逻辑：零零后“相亲式租房”，“房子是租来的，但生活不是！”。
《2021中国城市租住生活蓝皮书》的调查统计，预计到2030年，我国租房人口将达到2.6亿，住房租赁市场规模近10万亿元。
机构的报告或许有乐观的成份，但没有人能够否认，租购并举的住房制度下，下个5年，租房将是与买房并重的重要居住方式。
或者，在更远的未来，租房也不再是短期过渡，长期租房将成为更多“新市民”、青年人主要的居住形态。
洞察他们需求的变化，才能更好地把握市场发展的趋势。
“有态度，不将就”，有媒体发布《00后“相亲式”租房》报告，“这届年轻人，租房子和谈恋爱一样认真”，价格让位于装修、环境、配套，不愿为了少花钱“将就住”，可堪称「相亲式」租房。
概括起来就是“房子是租来的，但生活不是！”。
其实，这只是租房市场新变化的一个缩影或者折射，租房市场出现的新变化，可能比你想象的要快得多。
不同群体本身对租赁住房有着明显的差异化的需求。尤其是夹心层群体以及新生代租赁群体、改善型租房群体崛起。其对于租赁住房的需求迅速过渡到品质升级，并衍生更多的诸如安全、隐私、社交等需求。
换句话来讲，就是当下租赁市场里的需求逻辑和买房需求高度一致性，改善性或者品质性租赁居住将逐步占据主流。
NO.3｜叁
房产共存：房产大存量时代，房产是最大的风险资产，怎样与房子共存才是增加财富的新密码？才是实现房产保值增值的新方式？
未来趋势：一是改善性房源才是未来房产增值的最优选；二是机构化才是经营性资产增值的最优解。
在中国地标城策院之前的文章中，曾明确提过“2022年是中国楼市结构反转的分界元年，从新房市场转向存量房市场”。
“房住不炒”削弱了房子的金融属性，房子以后就是房子，如果从资金池的角度考虑，那是再也回不去了的，传统的买卖交易实现房产保值增值的空间将越来越窄。
作为经营性资产，更多的归宿将是长期持有，而不是买卖资产。社论文章把房产列为风险资产，也是从资产买卖角度，因为买卖资产看中的不是长期红利而是市场情绪，如同股票。
央行曾有报告称，我们家庭资产的70%来自于房产，“支持居民合理拥有住房资产”，长期持有、住房租赁或是更好的共存方式，也是实现房产保值增值的方式。
而且，这里面至少有两个新的趋势是方向：
一是改善性房源才是未来房产增值的最优选。
比我们想象要快得多的未来核心需求变化，改善需求赛道里房源的供应量明显不足；当我们从老破小中置换出来，租房市场同样有着高度一致性的变化；同时集中性的租赁房源还会对低端市场进一步的冲击。如何选择，想必已有答案。
二是机构化出租管理才是经营性资产增值的最优解。
最近，火了的外资抄底中国房地产，我们也应该看到外资选择的多是功能性物业，说直白点就是经营性的商办资产、长租公寓、产业园，看重的是长期的经营性红利，或者是专业化的升级、运营，产生二次增值。
显然未来租赁市场的趋势也是如此，或者要获取更加稳定的增值性红利，专业化机构运营才是最好选择。（申明：凡转载本头条号原创文章，须注明“转载自【中国地标城策院】头条号@许子 原创文章”，否则视为侵权并被追究责任。）
